Zehn Fragen zum Aufschub von Mietzahlungen von mittleren Unternehmen und Selbständigen


Kann ich während des Alarmzustands keine Miete mehr zahlen?

Selbständige und mittlere Unternehmen in finanziellen Schwierigkeiten können einen Aufschub der Mietzahlung für ihre Räumlichkeiten beantragen, sofern es sich bei den Mietern um Großgrundbesitzer handelt.

Neue Unterstützungsmaßnahmen für mittlere Unternehmen und Selbständige, zwei der am stärksten von der aktuellen Gesundheitskrise betroffenen Gruppen. Diese Woche wurde im BOE der königliche Erlass Gesetz 15/2020 mit dringenden Maßnahmen zur Unterstützung der Wirtschaft und der Beschäftigung veröffentlicht, der Aktionen zur Unterstützung von Selbständigen und für kleinere Unternehmen, die Pachtverträge in ihren Betrieben haben, beinhaltet.

Diese Handlungen ziehen die Möglichkeit in Betracht, ein Moratorium für die Zahlung der monatlichen Geschäftsmiete durch eine Aufteilung innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren zu erreichen, wenn der Vermieter ein so genannter Großgrundbesitzer (mit mehr als zehn Immobilien im Besitz) oder ein öffentliches Unternehmen ist. Aus dieser neuen Handlungsweise der Regierung ergeben sich mehrere Fragen: Welche Verfahren sind zu befolgen? Was geschieht, wenn der Antrag auf diese Hilfe Fehler oder Unwahrheiten enthält? Welche Fristen gibt es für die Formalisierung dieser Hilfe?

Was bietet diese Maßnahme?

Es bietet die Möglichkeit, die monatlichen Mietzahlungen ohne Strafe oder Zinsen in Raten über einen Zeitraum von zwei Jahren aufzuschieben. Man stellt klar, dass die Rückzahlungsfrist in maximal 4 Monaten ab dem Zeitpunkt der Alarmierung zu zählen beginnt. Die Rückgabe muss innerhalb der Mietdauer erfolgen.

Wer kann davon profitieren?

Dieses Moratorium gilt nur für gewerbliche Vermietungen, d.h. Sie können keine Unterstützung bei der Wohnungsvermietung beantragen. Selbständige und mittlere Unternehmen, die eine Reihe von Anforderungen erfüllen, können davon profitieren. Im Falle von Selbständigen müssen sie dem RETA (Spezielle Regelung für Selbstständige) angeschlossen sein. Die Unternehmen ihrerseits müssen über ein Vermögen von weniger als vier Millionen Euro, einen Umsatz von höchstens 8 Millionen Euro und eine durchschnittliche Beschäftigtenzahl von höchstens 50 Mitarbeitern verfügen.

Die Tätigkeit muss von der Verwaltung ausgesetzt, und wenn sie nicht eingestellt wurde, muss der Umsatz im Monat vor der Beantragung dieser Beihilfe im Vergleich zum durchschnittlichen Quartal des Vorjahres um 75% reduziert worden sein.

Welche Arten von Pachtverträgen sind von der Maßnahme abgedeckt?

Vermietungen an mittlere Unternehmen und Selbständige mit Grossgrundbesitzern, d.h. mit solchen die mehr als zehn Objekte besitzen, sowohl private als auch öffentliche Unternehmen, oder einer Fläche von mehr als 1.500 Quadratmetern.
 
Gilt die Anwendung bei Vermietung an Eigentümer, die keine Grosseigentümer sind?

In diesem Fall sieht der königliche Erlass keinen spezifischen Mechanismus für einen Mietaufschub vor. Tatsächlich sieht die Regel nur vor, dass Mieter einen vorübergehenden und außerordentlichen Zahlungsaufschub beantragen können, solange noch keine Einigung erzielt wurde. Mit anderen Worten: Jede mögliche Vereinbarung hängt vom Willen der Parteien ab.

Wenn der Vermieter kein öffentliches Unternehmen oder Grossinhaber ist, oder wenn die Parteien eine andere Vereinbarung getroffen hätten, kann der Vermieter den Verzug ablehnen. Dies ist kein Schutz gegen mögliche zukünftige rechtliche Schritte des Mieters, der den Vertrag wirtschaftlich wieder ins Gleichgewicht bringen will. Handelt es sich beim Vermieter um einen Großeigentümer und gab es keine vorherige Vereinbarung, so gilt automatisch der Verzug sobald er beantragt wird.

Bis zu welchem Termin können Sie diese Hilfe beantragen?

Wir weissen darauf hin, dass es jedem Mieter freisteht, sich von nun an an seinen Vermieter zu wenden. Wenn die Voraussetzungen für das Moratorium erfüllt sind (wenn es sich bei dem Vermieter um einen Großgrundbesitzer oder ein öffentliches Wohnungsunternehmen handelt) und nicht bereits eine Vereinbarung zwischen ihnen getroffen wurde, gilt das Moratorium automatisch ab dem nächsten Monat.

Welche Abwicklungen müssen eingehalten, wohin müssen sie geschickt werden, und wer empfängt sie?

Die Belege müssen dem Eigentümer der Immobilie zur Verfügung gestellt werden. In diesem Sinne ist die "Gründlichkeit" des Antrags von jedem Vermieter abhängig.

Wie werden die Anforderungen akkreditiert?

Die Einschränkung der Tätigkeit von Selbständigen oder Kleinunternehmen erfolgt durch eine verantwortliche Erklärung und falls vom Vermieter verlangt, durch Überprüfung ihrer Konten. Die Aussetzung der Tätigkeit wird durch eine Bescheinigung der AEAT (Spanische staatliche Steuerbehörde) oder des entsprechenden regionalen Gremiums bescheinigt. Der königliche Erlass legt fest, dass Mieter, die diese Informationen nicht zur Verfügung stellen, um sich für das Moratorium zu qualifizieren, für alle Schäden haften, die sie dem Vermieter verursachen. Die Regel sieht vor, dass sie für Schäden haften, die durch den Mangel an Wahrheitsgehalt ihrer Aussage verursacht werden.

Die verantwortliche Erklärung ist ein Dokument, in dem der Pächter erklärt, dass er die notwendigen Voraussetzungen erfüllt, um sich für das Moratorium zu qualifizieren. Der königliche Erlass sieht vor, dass der Vermieter Zugang zu den Konten des Pächters beantragen kann, um zu überprüfen, ob er der Verschiebung zustimmen kann.

Gibt es zusätzliche Maßnahmen?

Der königliche Erlass sieht vor, dass die Parteien vereinbaren können, die Kaution auf die vollständige oder teilweise Zahlung der Miete anzuwenden. Diese Bestimmung lässt einige Zweifel an ihrem Anwendungsbereich aufkommen, da nicht klar ist, ob sie für alle Vereinbarungen im Rahmen dieser Regel gilt oder ausschließlich für Vereinbarungen zwischen Mietern und Vermietern, die keine großen Eigentümer oder öffentlichen Unternehmen sind. Wir interpretieren es so, dass es für alle Arten von Vereinbarungen innerhalb des gegenwärtigen Rechtsrahmens gilt, obwohl es, wie wir oben angedeutet haben, eine Maßnahme zu sein scheint, die von den Parteien vereinbart werden muss. Steht die Kaution ganz oder teilweise zur Verfügung, muss der Mieter den Betrag innerhalb eines Jahres nach Vertragsabschluss oder innerhalb der Restlaufzeit des Vertrags, falls diese weniger als ein Jahr beträgt, ersetzen.

Hätte die Maßnahme auch für Vermietungen mit Kleinbesitzern vorgesehen werden sollen?

Der königliche Erlass sieht lediglich die Möglichkeit vor, einen Antrag auf einen vorübergehenden Mietaufschub zu stellen, bietet aber keine Lösung, wenn der Vermieter nicht damit einverstanden ist, diesen zu gewähren. Trotz der Tatsache, dass wir vor einer komplexen Situation stehen, könnte eine Lösung darin bestehen, die Auswirkungen einer eventuellen Nachfrageschätzung auf der Grundlage einer bestimmten Klausel vorwegzunehmen, was in der Praxis eine Reduzierung eines Prozentsatzes der zu zahlenden Miete bedeuten würde.

Welche Linien hätten verbessert werden können?

Der königliche Erlass sieht keine spezifischen Maßnahmen für Selbständige und mittlere Unternehmen vor, die die Geschäftsräume oder das Büro an jemand anderen als einen Großgrundbesitzer vermietet haben. Sie fügt der in Artikel 1.255 des Zivilgesetzbuches enthaltenen Freiheit der Vereinbarung zwischen den Parteien nichts Neues hinzu. Jedenfalls kann angesichts der Art und Weise, wie das Reglement ausgearbeitet wird, nicht ausgeschlossen werden, dass in den nächsten Tagen ein neues Reglement zur Änderung dieses verabschiedet wird.


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