Immobilien-Übertragung von Unternehmen
Für
die Ausgliederung von Gesellschaftsliegenschaften bestehen verschiedene
Steuerlösungen.
Wir gehen von folgendem Fallbeispiel aus: Ihr Unternehmen besitzt Immobilien und
Sie erwägen, diese auf ein neues Unternehmen zu übertragen, damit sie vor möglichen
geschäftlichen Problemen sicher sind. Dafür
gibt es verschiedene Möglichkeiten, die
allerdings mit steuerlichen Kosten verbunden sind. Wir erklären, wie man
diese Kosten so gering wie möglich hält.
Teilabspaltung
Wenn Ihr Unternehmen mehrere Immobilien
besitzt und sie diese in ein anderes Unternehmen
einbringen möchten, mit der Idee, sie vor wirtschaftlichen Problemen
Ihres aktuellen Unternehmens zu schützen (und so
zu verhindern, dass sie bei schlechter Geschäftsentwicklung in die Hände
Ihrer Gläubiger gelangen), ist eine Teilausgliederung eine gute Alternative. In diesem Fall werden die
Immobilien auf eine neue Gesellschaft übertragen,
deren Eigentümer Sie ebenfalls sind, während der Rest des Unternehmens
in Ihrer jetzigen Gesellschaft weitergeführt wird.
Die
steuerlichen Kosten dieser Operation können sehr hoch sein (Körperschaftsteuer auf die Wertsteigerung der Immobilie,
IBI, ITP Mehrwertsteuer usw.). Im Falle bestimmter Voraussetzungen ist es
jedoch möglich, sogenannte Steuerneutralität für Unternehmensumstrukturierungen
zu nutzen. In diesem Fall behält das auf die neue Gesellschaft übertragene
Eigentum den Wert und das Alter, die es ursprünglich besaß. Das Finanzamt
akzeptiert, dass keine Steuern
bis zu einer späteren Übertragung aus
der neuen Gesellschaft zu zahlen sind.
Voraussetzungen
In erster
Linie ist es notwendig, dass die zu übertragenen Immobilien einer wirtschaftlichen Tätigkeit unterliegen und einen
eigenständigen Tätigkeitsbereich bilden. Wenn die Immobilie beispielsweise vermietet
wird, muss Ihr Unternehmen für diese Tätigkeit mindestens einen Mitarbeiter in
Vollzeit beschäftigen.
Außerdem ist es notwendig, dass die Übertragung der
Immobilien aus triftigen wirtschaftlichen Gründen erfolgt. Also nicht nur dazu dient, einen
Steuervorteil zu erlangen. Triftige wirtschaftliche
Gründe sind folgende:
- Wenn
nachgewiesen werden kann, dass ein neuer
Investor in das Unternehmen einsteigen möchte, der damit aber keine
Immobilie erwerben will.
- Wenn durch
die Übertragung der Immobilie deren Management verbessert werden kann.
- Wenn die
Immobilien in einem einzigen Unternehmen konzentriert werden, um ihm eine höhere
Solvenz zu verleihen, so dass eine Finanzierung für Neuerwerbungen erleichtert
wird.
Vollständige Ausgliederung
In vielen Fällen
gelten die zu übertragenden Immobilien jedoch als kein eigener wirtschaftlicher Tätigkeitsbereich (weil es
sich um gewerblich genutzte Immobilien handelt oder weil sie zur Vermietung,
aber ohne Mitarbeiter genutzt werden). In diesen Fällen gibt es immer noch die Möglichkeit, das System der
Steuerneutralität anzuwenden: In Form einer Totalausgliederung.
Mit der vollständigen Ausgliederung "verschwindet"
Ihr aktuelles Unternehmen. Dessen
wirtschaftliche Tätigkeit wird auf ein neues Unternehmen übertragen. Und
die zum ursprünglichen Unternehmen gehörigen Immobilien wiederum auf ein weiteres Unternehmen. Wenn die
Anteilseigner weiterhin den gleichen Anteil an beiden neuen Unternehmen halten
wie beim früheren Unternehmen, ist es nicht notwendig, dass die ausgegliederten
Vermögenswerte einen Tätigkeitsbereich
bilden müssen. Somit kommt ebenfalls
die Steuerneutralität zur Anwendung.
Prüfen Sie zunächst,
ob eine Teilabspaltung möglich ist, wenn für die betroffenen Immobilien ein
wirtschaftlicher Tätigkeitsbereich vorliegt.
Wenn nicht, entscheiden Sie sich für eine vollständige Aufteilung.
www.omnia-consulting.com
Dieser Bericht beinhaltet grundlegende Information, ist als allgemein zu betrachten und stellt auf keine Weise eine Rechtsberatung dar. Alle Rechte sind vorbehalten. Es ist verboten die Nutzung, Vervielfältigung, Verbreitung, Veröffentlichung und Kommunikation und Transformation ganz und/oder teilweise dieses Artikels, ohne schriftlicher Genehmigung von OMNIA CONSULTING MALLORCA, S.L.U.
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