Immobilien-Übertragung von Unternehmen

Für die Ausgliederung von Gesellschaftsliegenschaften bestehen verschiedene Steuerlösungen.

Wir gehen von folgendem Fallbeispiel  aus: Ihr Unternehmen besitzt Immobilien und Sie erwägen, diese auf ein neues Unternehmen zu übertragen, damit sie vor möglichen geschäftlichen Problemen sicher sind. Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten, die allerdings mit steuerlichen Kosten verbunden sind. Wir erklären, wie man diese Kosten so gering wie möglich hält.

Teilabspaltung

Wenn Ihr Unternehmen mehrere Immobilien besitzt und sie diese in ein anderes Unternehmen einbringen möchten, mit der Idee, sie vor wirtschaftlichen Problemen Ihres aktuellen Unternehmens zu schützen (und so zu verhindern, dass sie bei schlechter Geschäftsentwicklung in die Hände Ihrer Gläubiger gelangen), ist eine Teilausgliederung eine gute Alternative. In diesem Fall werden die Immobilien auf eine neue Gesellschaft übertragen, deren Eigentümer Sie ebenfalls sind, während der Rest des Unternehmens in Ihrer jetzigen Gesellschaft weitergeführt wird.

Die steuerlichen Kosten dieser Operation können sehr hoch sein (Körperschaftsteuer auf die Wertsteigerung der Immobilie, IBI, ITP Mehrwertsteuer usw.). Im Falle bestimmter Voraussetzungen ist es jedoch möglich, sogenannte Steuerneutralität für Unternehmensumstrukturierungen zu nutzen. In diesem Fall behält das auf die neue Gesellschaft übertragene Eigentum den Wert und das Alter, die es ursprünglich besaß. Das Finanzamt  akzeptiert, dass keine Steuern  bis zu einer späteren Übertragung aus der neuen Gesellschaft zu zahlen sind.  

Voraussetzungen

In erster Linie ist es notwendig, dass die zu übertragenen Immobilien einer wirtschaftlichen Tätigkeit unterliegen und einen eigenständigen Tätigkeitsbereich bilden. Wenn die Immobilie beispielsweise vermietet wird, muss Ihr Unternehmen für diese Tätigkeit mindestens einen Mitarbeiter in Vollzeit beschäftigen.

Außerdem ist es notwendig, dass die Übertragung der Immobilien aus triftigen wirtschaftlichen Gründen erfolgt. Also nicht nur dazu dient, einen Steuervorteil zu erlangen. Triftige wirtschaftliche Gründe sind folgende:

- Wenn nachgewiesen werden kann, dass ein neuer Investor in das Unternehmen einsteigen möchte, der damit aber keine Immobilie erwerben will.

- Wenn durch die Übertragung der Immobilie deren Management verbessert werden kann.  

- Wenn die Immobilien in einem einzigen Unternehmen konzentriert werden, um ihm eine höhere Solvenz zu verleihen, so dass eine Finanzierung für Neuerwerbungen erleichtert wird.

Vollständige Ausgliederung

In vielen Fällen gelten die zu übertragenden Immobilien jedoch als kein eigener wirtschaftlicher Tätigkeitsbereich (weil es sich um gewerblich genutzte Immobilien handelt oder weil sie zur Vermietung, aber ohne Mitarbeiter genutzt werden). In diesen Fällen gibt es immer noch die Möglichkeit, das System der Steuerneutralität anzuwenden: In Form einer Totalausgliederung.

Mit der vollständigen Ausgliederung "verschwindet" Ihr aktuelles Unternehmen. Dessen wirtschaftliche Tätigkeit wird auf ein neues Unternehmen übertragen. Und die zum ursprünglichen Unternehmen gehörigen Immobilien wiederum auf ein weiteres Unternehmen. Wenn die Anteilseigner weiterhin den gleichen Anteil an beiden neuen Unternehmen halten wie beim früheren Unternehmen, ist es nicht notwendig, dass die ausgegliederten Vermögenswerte einen Tätigkeitsbereich bilden müssen. Somit kommt ebenfalls die Steuerneutralität zur Anwendung.

Prüfen Sie zunächst, ob eine Teilabspaltung möglich ist, wenn für die betroffenen Immobilien ein wirtschaftlicher Tätigkeitsbereich vorliegt. Wenn nicht, entscheiden Sie sich für eine vollständige Aufteilung.

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