Wie wird die Anzahlung bei einem Hauskauf besteuert?



Mehrwertsteuer oder Vermögenszuwachssteuer: 
Beim Aufsetzen des Vorvertrages gibt es wesentliche Dinge zu beachten.

Beim Erwerb von Immobilien ist es üblich, zunächst einen Vorvertrag über die Anzahlung aufzusetzen. Im Folgenden sehen Sie, wie diese Verträge mit Mehrwertsteuer und Vermögenszuwachssteuer (ITP) besteuert werden, und was passiert, wenn der Verkauf letzllich nicht zustande kommt.

Besteuerung der Anzahlung
Vor dem Kauf und Verkauf einer Immobilie ist es üblich, einen Vorvertrag aufzusetzen, bei dem der Käufer dem Verkäufer einen Geldbetrag als Garantie für den Verkauf gibt. Im Falle einer Nichteinhaltung ergeben sich folgende Konsequenzen:
- Wenn die säumige Partei der Käufer ist, verliert er das angezahlte Geld und der Verkäufer behält sein Eigentum.
- Kommt der Verkäufer in Verzug muss er das Doppelte des angezahlten Betrages an den Käufer zahlen.

Kauf und Verkauf mit ITP
Die indirekte Besteuerung dieser Geschäfte hängt davon ab, wie der Verkauf besteuert wird. Wenn der Immobilienverkauf mittels der ITP besteuert wird (da es sich um eine zweite oder nachfolgende Übertragung der Immobilie handelt), bedeutet die Vorausszahlung nicht, dass Steuern anfallen. Denken Sie aber daran, dass die ITP zum Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie anfällt und ab diesem Zeitpunkt liquidiert werden muss (in Höhe von 8 bis 11 Prozent).

Kauf und Verkauf mit Mehrwertsteuer
Wenn der Verkauf hingegen der Mehrwertsteuer unterliegt (weil es sich um einen  Neubau handelt oder weil die beiden Parteien im Falle einer zweiten Veräußerung der Immobiie auf die Mehrwertsteuerbefreiung verzichtet haben), muss der Bauherr zum Zeitpunkt Anzahlung die Steuer auf den gelieferten Betrag erheben. Achtung! Die Anzahlung ist Teil des Endpreises und stellt somit eine Vorauszahlung dar, die eine Erhebung der Mehrwertsteuer beinhaltet.

Geltende Mehrwertsteuer
Die auf die Kaution anwendbare Mehrwertsteuer ist diejenige, die der Art des übertragenen Vermögens entspricht: also 21 Prozent bei Grundstücken oder einem Grundstück und 10 Prozent bei Wohnungen (zu diesem Zweck spielt es keine Rolle, welche Nutzung später erfolgen soll) und 4 Prozent bei Sozialwohnungen (VPO). Es ist wichtig, dass man Folgendes im Hinterkopf behält:
- Handelt es sich um einen Erstverkauf ist es der Bauherr, der die Mehrwertsteuer in Rechnung stellen muss.
- Wird jedoch auf die Steuerbefreiung verzichtet, so ist es der Käufer, der die Mehrwertsteuer selbst in Rechnung stellen muss.

Nichteinhaltung
Falls es am Ende nicht zum Verkauf kommt und die Anzahlung wurde nicht mit der Mehrwertsteuer belastet, sollte nichts getan werden. Wurde die Anzahlung aber mit der Mehrwertsteuter besteuert, gilt Folgendes:
- Bei einem Erstverkauf muss der Verkäufer eine Rechnung ausstellen und die Mehrwertsteuer in seiner Jahressteuererklärung angeben.
- Im Falle eines Freistellungsverzichts muss der Käufer eine niedrigere Ausgangs- und eine niedrigere Vorsteuer auf den Betrag der Kaution angeben. Dies hebt die zum Zeitpunkt der Einzahlung der Anzahlung eingetretenen Selbstwirkungen auf.

Entschädigung 
In Bezug auf den Betrag, der infolge der Verletzung der anderen Partei bezahlt wird, muss weder Mehrwertsteuer noch ITP bezahlt werden. (unabhängig davon, ob der Verkäufer die Kaution behält oder ob es der Käufer ist, der das Doppelte erhält).

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