Steuern sparen bei der Kapital-Erweiterung


 
Wer eine hypothekenbehaftete Immobilie als Kapitalerweiterung in eine Gesellschaft einbringt, muss eigentlich Steuern zahlen. Doch es geht auch anders.

Die Einbringung einer Immobilie in eine Gesellschaft wird nicht mit der Grunderwerbssteuer (auf Spanisch „Impuesto de Transmisiones Patrimoniales“, ITP) besteuert. Das gilt jedoch nicht, wenn die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist. Doch wie können wir in diesen beiden Fällen handeln?

Kapitalerhöhung einer Gesellschaft, welche die Hypothek übernimmt oder Kapitalerhöhung durch Nichtübernahme der Hypothek.

Wenn Sie das Kapital Ihres Unternehmens durch Einbringung einer Liegenschaft im Wert von 400.000 Euro erhöhen, zahlt Ihr Unternehmen keine Grunderwerbsteuer, da Kapitalerhöhungen seit einigen Jahren von dieser Steuer befreit sind. Wenn die Immobilie jedoch hypothekarisch belastet ist und die Hypothek in die Gesellschaft übergeht, wobei die ausstehende Hauptforderung beispielsweise 100.000 Euro beträgt (so dass das Grundkapital um 300.000 Euro netto erhöht wird), muss Ihr Unternehmen diese Steuer zahlen. In diesem Fall handelt es sich um zwei unterschiedliche Abläufe:

· Zum einen handelt es sich um eine Kapitalerhöhung über die Nettoeinlage von 300.000 Euro. Bei dieser Operation haben wir bereits gesagt, dass Sie von der Zahlung der Grunderwerbsteuer (ITP) befreit sind.

· Auf der anderen Seite handelt es sich um den Erwerb eines Immobilien-Teils, der mit einer Hypothek von 100.000 Euro belastet ist. Diese Operation, die auch als „Vergabe zur Zahlung der Schuldenübernahme“ bekannt ist, wird das ITP auf den Betrag des an das Unternehmen gewährten Darlehens mit einem allgemeinen Satz von 8 Prozent besteuert (siehe ITP-Tabellen), so dass Sie in diesem Fall 8.000 Euro Steuern zahlen müssten.

Wie können wir die Steuerzahlung umgehen?
Die Lösung besteht darin, die Hypothek nicht zu übernehmen. Sie können einen Teil der Immobilie in das Unternehmen, mit einem Wert von 300.000 Euro (im Beispiel 75 Prozent des Immobilienwertes), einbringen. Die mit einer Hypothek von 100.000 Euro  belasteten restlichen 25 Prozent der Immobilie, bringen Sie nicht in das Unternehmen ein. 

Es ist wichtig, dass Sie beim Aufsetzen der Urkunde zur Einbringung des Vermögens in die Gesellschaft dem Notar mitteilen, dass die Hypothek nicht abgetreten ist und dass Sie der einzige Schuldner des Darlehens bleiben.
Wenn man auf diese Weise handelt, ist der Fall eines „Zuschlags für die Zahlung der Schuldenübernahme“  nicht gegeben.
Was passiert, wenn ich eine Reihe von Gütern, die zusammen eine unabhängige und autarke Wirtschaftseinheit bilden, ins Unternehmen einbringe? In diesem Fall sind Sie ebenfallls von der ITP-Zahlung befreit, da das Finanzministerium davon ausgeht, dass die Hypothekenschuld ausschließlich zur Wirtschaftseinheit gehört.

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